Louer son logement sur Airbnb : notre test, avantages et inconvénients

Récemment, nous avons testé la location courte durée en louant sur Airbnb (et Booking) un studio que nous venions d’acheter. Oui, car je vous parle sans cesse de faire des économies et d’épargner, mais c’est pour investir, pas pour laisser l’argent dormir !

Mon objectif est de préparer mes vieux jours et d’avoir d’ici-là plusieurs biens loués qui me permettent de me faire ma propre retraite.

Et le test a été concluant, car nous avons réussi à louer quasiment toutes les nuits et à dégager un revenu net de plusieurs centaines d’euros par mois. Après paiement du prêt, des charges, et des différentes factures.

Si je vous relate notre expérience, c’est pour vous montrer que l’on peut dégager assez facilement des revenus supplémentaires. C’est vrai que tout le monde n’a pas un appartement à louer, mais une chambre suffit. On peut aussi louer son logement pendant ses vacances. J’ai même vu sur Airbnb des annonces de location de tente plantée dans un jardin ! La fortune sourit aux gens innovants 😉

Toutefois, si vous êtes locataire, il vous faut l’accord de votre propriétaire pour sous-louer votre logement en courte durée. Si vous proposez de partager les gains, ça peut l’intéresser, sait-on jamais !

 

Location courte durée Airbnb/Booking : notre expérience

Pour nous, le but était de louer ce studio en location meublée à l’année, mais nous avons voulu tester d’abord la courte durée pourvoir si cela marcherait chez nous. Nous avons donc exercé cette activité pendant 6 mois. Le studio est maintenant loué à l’année (je vous en reparlerai sûrement), mais je vais vous raconter cette aventure avec la location courte durée.

 

Si vous désirez investir dans l’immobilier, je vous recommande fortement de vous former avant de passer à l’action. Cela vous évitera de faire un investissement non rentable, qui vous coûte de l’argent au lieu de vous en faire gagner. J’ai moi-même suivi deux formations en ligne.

Je vous recommande la formation de Paul Sarazin, qui tire 2000€ de revenus mensuels de ses investissements immobiliers. Elle démarre dans quelques jours. C’est pour moi la plus complète et la plus claire de celles que j’ai testées. Cliquez ici pour un aperçu vidéo de son contenu.

Des formalités et… des impôts bien sûr !

Comme nous voulions faire les choses dans les règles, nous avons déclaré notre activité à la mairie, car c’est une obligation légale quand ce n’est pas notre résidence principale. Les revenus sont imposables comme tous revenus locatifs (ici en LMNP), avec en plus la taxe de séjour à reverser. Et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) à payer, comme pour toutes les locations meublées. On est au pays champion de la taxe, vous l’aviez remarqué aussi 😀

Mais il vaut mieux faire de belles choses et payer un peu d’impôts (en se formant, on apprend comment en payer moins, voire pas du tout), que de ne rien faire pour ne pas en payer.

Oser, et hop ça marche !

Nous sommes dans une ville moyenne à environ 30km de Paris. Elle n’est pas touristique, mais il y a pas mal d’entreprises dans les environs. Et la gare RER est à 2 minutes à pied du studio, c’est un grand atout.

Au départ, c’était un peu un pari, car nous n’étions pas sûrs que ça marcherait. Il y avait très peu d’annonces en location courte durée dans cette ville, et presque aucun hôtel dans les environs. Ce qui laissait entendre que le potentiel en courte durée n’était pas évident.

Mais on a tenté quand même. Au pire, on aurait un stock de serviettes de bain et de draps pour les prochaines années 😉

Donc, nous avons fait repeindre l’appartement, avons installé une petite cuisine Ikea sympa, et nous l’avons meublé de manière à ce qu’il soit assez chaleureux et qu’il plaise.

 

Nous avons aussi prévu des équipements agréables pour les voyageurs : grande TV, machine Nespresso, et bien sûr WIFI gratuit. Des équipements qui pouvaient aussi créer un coup de cœur pour de la location meublée à l’année, donc le risque était limité.

Nous avons commencé avec des prix très bas (29 euros la nuit). L’idée était de faire venir les gens même si nous n’avions aucun commentaire de voyageurs précédents. A ce prix, ça a très très bien marché !

 

 

Les avantages de la location courte durée

Le succès a vite été au rendez-vous. Il y avait trois grandes catégories de voyageurs : les gens en déplacement professionnel, les vacanciers faisant un long trajet et s’arrêtant pour la nuit, et les amoureux. Nous avions aussi quelques touristes venus visiter Paris et choisissant de faire le trajet en RER pour payer moins cher.

Les premiers commentaires ont été très positifs. Cela nous a permis d’augmenter les prix au fur et à mesure, pour atteindre jusqu’à 60 € la nuit au bout de quelque temps.

C’était un plaisir de rencontrer des gens de tous horizons, qui étaient généralement très sympathiques. Pour les gens qui, comme moi, restent principalement à la maison et manquent un peu de contact social pendant la journée, c’est une activité parfaite.

Les gens appréciaient leur séjour et nos attentions pour eux. On offrait quelques produits de bain et dosettes Nespresso, et on allait chercher certains à la gare à leur arrivée, quand c’était possible.

Et ils laissaient de très bons commentaires. Nous avons très vite eu le statut Superhost sur Airbnb, qui récompense les hôtes les mieux notés. Tous ces retours positifs étaient très encourageants et gratifiants. C’est vraiment un des points positifs de cette activité : on est souvent récompensé de ses efforts.

On a eu des voyageurs qui nous ont donné des bonbons pour nos enfants, des Hollandais qui nous ont offert un fromage de chez eux, des Canadiens qui m’ont serrée dans leurs bras en partant. Et tous ces commentaires super sympas qui font chaud au coeur.

Mais la location de courte durée, c’est aussi quelques mauvais côté qu’il faut supporter. Au bout d’un moment, il devient urgent de déléguer ou automatiser certaines tâches (ménage, accueil) car ce sont les plus usantes.

 

Les inconvénients de la location courte durée

De la fatigue

Vous vous en doutez, louer à la nuit est une activité fatigante. Il faut laver et sécher le linge de lit et les serviettes, faire le ménage entre chaque voyageur, et faire des allers-retours pour la sortie des occupants et l’accueil des nouveaux arrivants.

C’est pourquoi, après quatre mois, nous avons décidé de tenter la location à la semaine. Ca a très bien marché aussi, et toutes les semaines ont été remplies.

C’était beaucoup plus facile à gérer, car les entrées et sorties ne se faisaient que le samedi. C’est une option à tester si on ne peut pas déléguer le ménage et l’accueil.

Du stress

Cependant, il reste à mon sens un gros problème avec les plateformes de location courte durée : l’impossibilité de choisir ses locataires.

En fait, sur Airbnb, on peut ne pas accepter les réservations instantanées (donc refuser les réservations qui ne nous plaisent pas). Mais on est alors moins bien classé dans les résultats. Les clients apprécient beaucoup la réservation instantanée (non soumise à l’accord du propriétaire).

Sur Booking, c’est réservation instantanée automatique, pas le choix, car la plateforme est calibrée pour l’hôtellerie. D’ailleurs, entre Airbnb et Booking, c’est clairement Airbnb qui est le mieux adapté aux particuliers qui louent leur logement. A mon avis bien sûr !

C’est cet inconvénient qui fait que nous ne tenterons peut-être plus ce type de location. Ou alors, ce serait avec notre propre site de réservation, afin d’avoir toute latitude pour choisir à qui on confie notre appartement.

Certains profils sont plus à risque de dégradations que d’autres, et de nuisances pour les voisins.

Et il est difficile de faire annuler une réservation qui vous inquiète. 

En immobilier, les dégâts peuvent être conséquents. Et en cas de souci auprès des voisins, c’est toute votre activité qui peut être remise en question. C’est pourquoi la location courte durée peut être bien plus stressante que la location à l’année.  

Mais c’est aussi bien plus rémunérateur. Comme dans beaucoup d’investissements gains et risques vont de pair. Et puis je vous rassure, au moins 90% des réservations se sont parfaitement bien passées.

 

Nos pires voyageurs Airbnb/Booking

On n’a pas eu de grosse catastrophe, plutôt des petites choses pénibles qui étaient fatigantes à la longue. Beaucoup de retards à l’arrivée qui nous obligeaient à attendre les voyageurs devant l’immeuble. Mais aussi quelques personnes qui ont laissé l’appartement vraiment sale à leur départ, parfois les draps anormalement tachés aussi. Un couple qui a voulu tester l’alarme à minuit aussi.

Nos derniers voyageurs ont d’ailleurs gagné la palme, heureusement sans grandes conséquences, car nous avons réagi vite.

Deux étudiants avaient loué le studio pour la semaine. Bien que notre règlement intérieur interdisait les soirées, ils en ont organisé une dès le premier soir avec copains et alcool. Le lendemain matin, un voisin nous a alertés. Nous avons tout de suite mis un terme à cette location. Airbnb les a relogés ailleurs, et nous avons évité des dégradations qui auraient inévitablement eu lieu après une semaine de soirées quotidiennes.

Il nous a fallu trois heures pour nettoyer le studio suite à leur passage. Heureusement, il n’y a pas eu d’autres dégradations que la saleté.

L’arrêt de notre activité de courte durée était prévu avant ces voyageurs, mais cela tombait bien.

Je pense que si nous avions continué, il aurait vraiment fallu déléguer l’accueil et le ménage à un prestataire extérieur.

 

Alors, pour ou contre la location courte durée ?

Pour finir, la location courte durée permet vraiment de se faire un complément de revenus. Par contre, c’est au prix de pas mal de travail si on le fait à la nuitée. On peut aussi déléguer, mais il faut pouvoir facturer les nuits assez cher pour rentrer dans ses frais. Pas sûr que ce soit possible partout.

Il faut aussi pouvoir supporter régulièrement des comportements un peu agaçants.

Donc, malgré les craintes, je pense que l’hôtellerie a encore de beaux jours devant elle. Airbnb, Booking et les autres plateformes jouent un peu le rôle de poil à gratter.  C’est sûrement ce qu’il faut pour faire évoluer nos hôteliers un peu trop habitués à leur clientèle captive. Comme les taxis qui semblent s’être mis à mieux traiter leurs clients à l’arrivée des VTC.

De mon côté, pour l’investissement, je vote pour la location longue durée, plus tranquille, et moins stressante pour le propriétaire. Ou pourquoi pas, de la « longue » courte durée, pour des gens en déplacement professionnel sur plusieurs semaines. Je m’y remettrai peut-être car notre secteur s’y prête bien, en m’adaptant mieux aux petits inconvénients.

Mais pour louer sa résidence principale de temps en temps, ça peut être tout à fait supportable. C’est une source de revenus facile, et je vous encourage à tenter si vous avez envie d’arrondir vos fins de mois.

On a eu des clients qui louaient eux-mêmes leur maison à Marseille l’été sur Booking, et qui gagnaient 5 000 euros par an grâce à cela. Juste en 2 mois !

Alors si l’aventure vous dit, c’est une belle expérience humaine qui vous rapportera en plus un bon complément de revenus ! Que ce soit pour louer votre résidence principale ou mieux rentabiliser un investissement locatif.